Дата публикации: 11.11.2016

В стенах МТПП 07.10.2016 обсуждали тему: «Оспаривания кадастровой стоимости – 2016: нововведения, кейсы, тенденции». Мероприятие посетили представители 60-ти компаний из разных отраслей бизнеса.

 

В ходе встречи эксперты ABN GROUP ответили на ряд вопросов, касательно перспектив оспаривания кадастровой стоимости, рассмотрели процедуру установления законной кадастровой стоимости, а также поделились судебной практикой оспаривания кадастровой стоимости.

По нашей традиции публикуем ответы на самые актуальные вопросы встречи:

1.В настоящее время нами оспаривается кадастровая стоимость земельного участка в связи с установлением его рыночной стоимости. Впоследствии мы планируем разделить данный земельный участок. Каким образом будет определена кадастровая стоимость земельных участков, образованных в результате раздела участка, в отношении которого судом установлена кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости?

 

Ранее существовала благоприятная для заявителей практика определения кадастровой стоимости таких земельных участков с применением рыночной стоимости разделенного участка.

 Так, если комиссией либо судом была установлена кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, а впоследствии этот участок подвергался разделу, соответствующая кадастровая палата:

 1. рассчитывала стоимость 1 кв. метра разделяемого земельного участка. Эта стоимость определялась путем деления кадастровой стоимости данного участка, установленной комиссией или судом в размере его рыночной стоимости, на площадь этого участка.

 2. Определяла кадастровую стоимость участков, образованных в результате раздела, путем умножения вышеуказанной стоимости 1 кв. метра разделяемого земельного  участка на площадь вновь образованных участков.

 Таким образом, результаты оспаривания кадастровой стоимости земельного участка применялись для определения кадастровой стоимости земельных участков,  образующихся в результате его последующего раздела.

 Однако 23.09.2015г. Верховным Судом РФ было принято Определение № 310-КГ15-5224, которым такая практика была признана неправомерной.

 Верховный Суд указал, что в данном случае следует не использовать рыночную стоимость, которая была установлена для другого, конкретного объекта недвижимости  (разделенного участка), а руководствоваться Методическими указаниями, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222, а также Правилами  роведения государственной кадастровой оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 N 316.

 В частности, в соответствии с п.2.1.17 вышеупомянутых Методических указаний в случае образования новых земельных участков путем разделения существующего  земельного участка (преобразуемый земельный участок) кадастровая стоимость образуемых земельных участков определяется путем умножения площади указанных  земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости преобразуемого земельного участка.

 Согласно п.13 Правил проведения государственной кадастровой оценки при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков  определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

 В связи с этим, для определения кадастровой стоимости земельных участков, образованных в результате раздела, в настоящее время будет применена не рыночная  стоимость разделенного участка, а соответствующий удельный показатель кадастровой стоимости, полученный в результате государственной кадастровой оценки.

 

2. Требуется ли в настоящее время при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением их рыночной стоимостипроводить экспертизу отчета об оценке?

 

 Федеральным законом от 02.06.2016 № 172-ФЗ был признан утратившим силу абзац шестой части 16 статьи 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», который  предусматривал необходимость представления положительного экспертного заключения в отношении отчета об оценке в комиссию.

 Таким образом, при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в комиссии экспертиза отчета об оценке в настоящее время не требуется.

 В то же время при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в суде необходимо принимать во внимание соответствующие требования КАС РФ.

 Какие-либо изменения в статью 246 КАС РФ до настоящего времени внесены не были, и данная норма по-прежнему упоминает положительное экспертное заключение в  числе документов, прилагаемых к административному исковому заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

 При этом, буквальное содержание ст.246 КАС РФ в настоящее время предполагает возможность двоякого истолкования данной нормы:

 1. Как предполагающей необходимость представления положительного экспертного заключения только в случаях, установленных уполномоченным федеральным  органом. Поскольку такие случаи в настоящее время не установлены, при таком варианте истолкования нормы ст.246 КАС РФ следует прийти к выводу о том, что  представление с административным исковым заявлением экспертного заключения в отношении отчета не требуется.

 2. Как предполагающей, что положительное экспертное заключение должно быть предоставлено в суд в любом случае, а от того, установлены ли уполномоченным  федеральным органом соответствующие требования, зависит не необходимость представления экспертного заключения как такового, а только его содержание (наличие  или отсутствие необходимости проверки отчета на соответствие ряду требований и правил).

 Каких-либо официальных разъяснений или сформировавшейся устойчивой судебной практики на данный момент нет, и соответствующая норма ст.246 КАС РФ в  настоящее время толкуется различным образом в том числе и судьями, рассматривающими дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

 В связи с этим при обращении в суд в настоящее время возможны два варианта действий:

 1. Обеспечить проведение экспертизы отчета и представить с административным исковым заявлением положительное экспертное заключение.

 2. Обратиться в суд без приложения к административному исковому заявлению положительного экспертного заключения, обосновав необходимость истолкования нормы  ст.246 КАС РФ как не предполагающей обязательного представления такого заключения в связи с тем, что такая необходимость в настоящее время уполномоченным  федеральным органом не установлена.

 Однако в этом случае нельзя исключать вероятность того, что суд, истолковав ст.246 КАС РФ иначе, укажет на необходимость представить соответствующее  заключение, в связи с чем дополнительно потребуется оперативное проведение экспертизы отчета.

 

3. В чем в целом состоит значение переходного периода, установленного на три года с 1 января 2017г. применительно к государственной кадастровой оценке? Действительно ли на эти три года установлен мораторий на повышение кадастровой стоимости?

 

 В соответствии со ст.24 ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016г. № 237-ФЗ, вступающего в силу с 01.01.2017г., к отношениям, возникающим в связи  с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного  федерального закона с 01.01.2017г. до 01.01.2020г.

 В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке» или в      соответствии  с ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

 В то же время по смыслу ст.ст.18, 20 ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 03.07.2016 № 360-ФЗ возможность проведения  государственной кадастровой оценки в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» сохранилась в настоящее время лишь в случаях, когда договоры на  проведение такой оценки были заключены до 15.07.2016г.

 Положения ст.19 закона № 360-ФЗ, в общих чертах, действительно предполагают невозможность применения в период с 01.01.2017г. по 01.01.2020г. кадастровой  стоимости, определенной в результате государственной кадастровой оценки после 01.01.2014г., если она превышает кадастровую стоимость, действовавшую на  01.01.2014г.

 В то же время, это ограничение касается только результатов государственной кадастровой оценки, полученных в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

 Ограничений для результатов кадастровой оценки, которые будут получены в соответствии с ФЗ «О государственной кадастровой оценке», не предусмотрено.

 Таким образом, можно говорить об установлении на период с 01.01.2017г. по 01.01.2020г. моратория только на повышение кадастровой стоимости при проведении  государственной кадастровой оценки согласно ФЗ «Об оценочной деятельности» (т.е. в рамках завершения работ по контрактам, заключенным с негосударственными  оценщиками до 15.07.2016г.).

 Ограничений на повышение кадастровой стоимости, если оно произойдет в результате государственной кадастровой оценки, проведенной соответствующими бюджетными  учреждениями согласно ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на этот период не предусмотрено.

 

До новых встреч, ваша команда ABN GROUP.

 

Ссылка для регистрации: abn-group.info/E